- 家を買って、ローンを払い続けたほうが得？
- 家買うよりも賃貸の方が得？
どっちが得なんだろうって悩みますよね。
高い買い物ですから。
ＦＩＲＥを目指してるのなら、なおさらです。
このページを見れば、どっちが得なのかがわかります。
結論を先に言っちゃうと、人によるんですけどね。
どういう人が、どっちを選ぶべきか、わかるように丁寧にお話します。
まいどっ(^-^)/無重力の騎士です。
ネットや本でいろいろ勉強して１２年でFIREを実現。毎日のんびり好きなことして暮らしてます。
「中年FIRE」は、４０おじさんのＦＩＲＥ実現を全力でサポートします。
不動産屋さんに「家賃を払い続けるよりもお得ですよ」って言われたんですけど
やっぱ賃貸よりも持ち家の方が得ですよね。
FIREを目指すなら家を買うべきですよね。
うーん。まあそれはケースバイケースだね
毎月払っている家賃よりも安い金額のローンを組む。ローンを完済したら家という資産が残る。
賃貸の方はなにも残らない。
なので、持ち家の方が圧倒的にオトク。
よく聞きますよね。
ホントにそうなんでしょうか。
それについて考えていきます。
なにしろ家は一生の内で一番高価な買い物です。
賃貸か持ち家か。ＦＩＲＥをするには、最重要項目なのでしっかりと丁寧に説明していきます。
ずっと住み続けるが出来たら。持ち家の方がオトクです。
そうですよね。払う金額は同じで、ローンが終わったら資産（家）が残るんですから。
ところで、住み続けられないパターンは、どんなものがあるでしょう。
- 転勤で引っ越す。
- 親の介護で地元に戻る。
- 業績不振に伴う給与カットやリストラで、住宅ローンの返済が難しくなる。
- 自然災害で住めなくなる。
どれもありそう。
住み続けられなくなった場合は、売るか貸すかの２択になりそうです。
さてそれでは、持ち家の方がオトクなのでしょうか。少し雲行きが悪くなってきました。
購入した額（諸経費込み）－１ヶ月の賃貸額＊住んだ年数
よりも高く売れれば、得したことになります。
家は、年を負うごとに資産価値が下がるので、早く売った方が得しそうな感じがしますが
そうではありません。
新築を買った場合、買った瞬間に中古になるので売り値は大きく下がります。
それに売り買いは、個人で行うのはほぼ不可能なので不動産屋さんに頼みますよね。
なので、諸経費がかかってます。
一般的に購入時は、家の価格の６～９％かかるようです。
さらに売却時にも４～５％かかります。
重くのしかかる諸経費。
でも長く住めば住むほど、諸経費の影響が薄まります。
一般的に、１２年住めば
購入した額（諸経費込み）－１ヶ月の賃貸額＊住んだ年数＝売却価格
となるようです。
もちろん一般的な家よりも資産価値が下がらない家なら、もっと短期間での売却でも
プラスになります。
逆に資産価値の下がり方が激しいなら、１２年以上住んでからでないとマイナスになります。
都会の一等地（駅近）で住宅が少ないエリアなら、かなり高く売れそうですね。
逆に田舎で便の悪いエリアだと厳しいでしょうね。
【結論】
概ね１２年以上住み続ければ元がとれる
ただし、売却するにはそれなりに手間がかかりますのでトントンでは割に合わないともいえます。
なるべく高く貸したい。
帰れるようになったらスグに帰って、自分の家に住みたい。
どちらを優先するかを決めないといけないですね。
戻れるようになったらスグに住みたいなら、連絡後◯ヶ月で退去という条件を付けないといけません。
そうした場合、一般的には賃貸料金は１０～２０％低くしないと入ってくれないようです。
例えば、
- ４０００万円で購入し
- １０年間住んだ
- 賃料１０万円の価値があった
と考えた場合
10万円Ｘ１２ヶ月Ｘ10年＝１２００万円
１２００万円は減価償却が終わってるとして、
残り２８００万円を稼ぐには何年かかるかを考えます。
- 賃料は１０万円
- 一度も出ることなく、ずっと入居してくれた
として
２８００／１０Ｘ１２＝２３．３年
実に元を取るには２３年かかります。
仮に２０万円で入居し続けてくれたとしても１２年かかります。
つまり元をとるころには築２３～３３年ですね。
しかも実際には、
高い賃料で入居してもらうためには、
貸し出す前に家のクリーニングや壁紙の張替えや床の修繕程度のリフォームは必須となります。
無事に入居者が決まった後も、不動産屋に管理を依頼しないといけません。
管理費はだいたい賃料の５～１０％。
賃料１０万円の物件だとして毎月５千円～１万円
その分、あなたの収益は低下します。
その上、いくら管理を不動産屋さんに任せるとしても
家の設備の不具合（湯沸かし器の故障や修理を伴う水道の不調など）を修理するのか買い替えるのか等の
最終判断はあなたなので、それなりに手間を取られます。
これは結構、精神的なストレスになります。（経験者は語る(^_^;)）
【結論】
どれだけ長く自分の家に住めるかによって、大きく左右されるが家を売却するよりも厳しい。
かなり高い賃料で貸せるので無い限り売却よりも元を取るのに時間がかかる。
また手間暇もかなりかかる。
- 引っ越ししないといけなくなる可能性がほぼ無い人
- 優良物件を見つけることが出来る人。
優良物件を見つけることが出来るのは、かなりの上級スキルです。このスキルがある人はぜったい家を買った方がいいでしょう。
一方、引っ越しリスクがほぼ無い人ってどんな人？
もう一度、要引っ越しのパターンを見てみます。
- 転勤で引っ越す。
- 親の介護で地元に戻る。
- 業績不振に伴う給与カットやリストラで、住宅ローンの返済が難しくなる。
- 自然災害で住めなくなる。
そうです。①と③は会社の都合です。
つまりＦＩＲＥして会社を辞めた人には無関係。
なので、ＦＩＲＥした人が家を買うのは
かなり高い確率でオトクです(^-^)
よっぽど引っ越しリスクが低い人と物件を見る目がある人以外は
賃貸にしといた方が無難そうです。
どうしても、買いたい人は新築よりも中古物件の方が無難です。
ＦＩＲＥ後は引っ越しリスクが小さくなるので、購入を検討してもよさそうです。
そもそも、ＦＩＲＥを目指す人がお金を借りて利子を払うこと自体
ＦＩＲＥが遠のく選択だといえます。
お前はどうなんだ？
⇒家を買っちゃいました。
勤めていた会社は転勤が少ない会社でした。
なので転勤が無い方に掛けて買いました。
そして購入後７年で転勤。
見事にギャンブルに負けちゃいました。
しかも、「どうしてもマイホームに帰りたい」と無重力婦人（嫁）が主張します。
マイホームは、無重力婦人（嫁）がめちゃめちゃ苦労して探した物件でしたしね。
なので、売らずに賃貸に出しました。
幸い、立地がよかったのでほぼ空きにならずに済んでます。
ギャンブルには負けましたが、結果的にはそれほど多くの痛手は負いませんでした。
ただただ、運がよかった。
